Залоговые операции: правовые аспекты

Предлагаем Вашему вниманию материал электронного аналитического еженедельника «БУХГАЛТЕР & ЗАКОН». Издание входит в системы ЛІГА:ЗАКОН. По вопросам использования изданий «БУХГАЛТЕР & ЗАКОН» и «ЮРИСТ & ЗАКОН» или их подключения обращайтесь по тел.: (044) 501-3-700.




Операции по передаче имущества в залог довольно часто происходят на практике. Ведь такие действия позволяют подстраховаться кредитору. В данной статье рассмотрим правовые аспекты договоров залога.

. Законы, связанные с этой статьей, подробные консультации, комментарии налоговых органов – все это Вы найдете в системах ЛІГА:ЗАКОН.

Основные требования к договору залога

Порядок заключения договоров залога регламентируют ГКУ, Закон № 2654, Закон № 898 (залог недвижимости), Закон № 1255 (залог движимого имущества).

Суть залога состоит в том, что в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования путем обращения взыскания на заложенное имущество преимущественно перед другими кредиторами лица.

Залогом могут быть обеспечены любые действительные требования, причем как уже имеющиеся, так и будущие, в частности требования по договору займа, кредита, купли-продажи, аренды, лизинга, перевозки груза и т. д. (ст. 3 Закона № 2654, ст. 1 Закона № 898).

Отдельными видами залога являются ипотека (залог недвижимого имущества) и заклад (залог движимого имущества, которое передается во владение залогодержателя или по его приказу – во владение третьего лица).

Поскольку договор залога является производным от основного договора, в котором оговариваются требования кредитора, он действует до тех пор, пока не прекращается основной договор или не истекает срок действия договора залога.

По общему правилу, договор залога заключается в письменной форме. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры залога недвижимого имущества, космических объектов и транспортных средств, подлежащих государственной регистрации (ч. 1 ст. 577 ГКУ, ст. 13 Закона № 2654, ст. 3 Закона № 898).

В то же время по договоренности сторон может быть нотариально удостоверен договор залога любого имущества (ст. 13 Закона № 2654). Как правило, на нотариальном удостоверении настаивает кредитор, поскольку в этом случае он получает право обратить взыскание на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса.

Несоблюдение письменной формы договора залога делает его ничтожным (ст. 547 ГКУ). Аналогичное правило действует и в отношении нотариальной формы (если это установлено законом или договором).

Договор залога недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 4 Закона № 898). Вместе с тем в случае несоблюдения этого условия ипотечный договор все равно считается действительным, но требование ипотекодержателя не получает приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку имущество.

Договор залога движимого имущества может быть зарегистрирован по заявлению залогодателя или залогодержателя. Регистраторами Государственного реестра обременений движимого имущества являются государственные, частные нотариусы и их помощники, государственные и частные исполнители, налоговые управляющие, а также администратор Государственного реестра обременений движимого имущества и его филиала в случаях, предусмотренных законодательством (п. 1 Приказа № 57/5).

Отсутствие регистрации также не влияет на действительность договора залога, однако такое обременение не является действительным в отношениях с третьими лицами (ст. 12 Закона № 1255).

В соответствии с положениями ст. 12 Закона № 2654 и ч. 1 ст. 584 ГКУ в договоре залога должны быть определены:

– суть, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом;

– описание предмета залога;

– прочие условия, касательно которых по заявлению одной из сторон должно быть получено согласие.

Кто может быть залогодателем

Залогодателем может быть должник или третье лицо, называемое имущественным поручителем (ч. 1 ст. 583 ГКУ, ст. 11 Закона № 2654, ст. 1 Закона № 898).

Имущественным поручителем может стать лицо, не связанное другими договорными отношениями ни с кредитором, ни с должником, например учредитель предприятия. За свою услугу поручитель имеет право получить вознаграждение (ч. 1 ст. 558 ГКУ). Впрочем, поскольку платность является правом, а не обязанностью, поручитель может предоставить услугу и на бесплатной основе.

На практике некоторые вопросы вызывает объем прав, которые поручитель получает в случае исполнения своих обязанностей. По общему правилу, к поручителю, исполнившему обеспеченное поручительством обязательство, переходят все права кредитора в этом обязательстве (ч. ч. 2, 3 ст. 556 ГКУ, ст. 11 Закона № 898).

Вместе с тем здесь необходимо обратить внимание на то, что права кредитора переходят к поручителю только в том случае, когда он удовлетворяет требования залогодержателя, а это значит, что за счет предмета залога были полностью исполнены обязательства по основному договору, а не частично. Исходя из этого, полученный поручителем объем прав кредитора, как правило, не превышает исполненные им обязательства по договору залога.

Что можно предоставить в залог

Предметом залога может стать имущество и имущественные права, которые могут быть отчуждены залогодателем и на которые может быть обращено взыскание (ст. 4 Закона № 2654, ст. 576 ГКУ). Из этого следует, что в общем случае предмет ипотеки должен находиться в собственности залогодателя.

Законодательство также допускает передачу в залог имущества, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора. Однако очевидно, что право собственности на такое "будущее" имущество должно быть каким-либо образом подтверждено, для чего обычно используется договор.

Например, ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на объект незавершенного строительства, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на этот объект (ст. 3 Закона № 898).

В залог могут быть предоставлены также товары в обороте или в переработке. Договор залога товаров в обороте или в переработке должен индивидуализировать предмет залога путем указания нахождения товаров во владении залогодателя или их расположения в определенном цехе, складе, другом помещении, или иным способом, достаточным для идентификации совокупности движимых вещей как предмета залога (ст. 41 Закона № 2654).

Такие товары залогодатель имеет право реализовать без согласия залогодержателя, однако в этом случае он обязан их заменить другими товарами аналогичной или большей стоимости. Уменьшение стоимости замененных товаров допускается только в случаях, когда это осуществлено по договоренности сторон относительно погашения доли начальной задолженности (ст. 43 Закона № 2654).

Особый вопрос возникает с легитимностью использования в качестве предмета залога денежных средств. Закон № 2654 и ГКУ ограничений в использовании такого предмета не содержат, а ст. 26 Закона № 1255 это прямо допускает.

В ст. 26 Закона об обременениях также отдельно оговаривается возможность передачи в залог денежного требования и имущественных прав на денежные средства, находящиеся на банковском счете.

Перечень имущества, которое не может быть передано в залог, приведен в ст. 4 Закона № 2654 и ст. 576 ГКУ. В основном, в нем указано имущество государственных предприятий. В частности, предметом залога не могут быть общежития как объекты недвижимого имущества, жилищные комплексы и/или их части, на которые распространяется действие Закона № 500.

Для остальных лиц главное ограничение состоит в запрете на передачу в залог требований, имеющих личный характер, например, требований об алиментах и о возмещении вреда жизни или здоровью лица.

Другие требования к залоговому имуществу определяются по договоренности сторон, поскольку для кредитора важно, чтобы оно было ликвидным и в случае необходимости могло быть свободно реализовано.

По какой стоимости оценивается предмет залога

Вопрос оценки предмета залога отдан на усмотрение сторон, поскольку согласно ч. 2 ст. 582 ГКУ оценка предмета залога осуществляется залогодателем вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, сложившимися на момент возникновения права залога, если иной порядок оценки предмета залога не установлен договором или законом.

Обязательность проведения оценки профессиональным оценщиком предусмотрена только для залога коммунального и государственного имущества (ст. 7 Закона № 2658).

Поэтому в остальных случаях обязательно привлекать профессионального оценщика нужно тогда, когда в договоре указано соответствующее условие, на чем, как правило, настаивает кредитор в целях обеспечения своих интересов.

Если же такого условия в договоре нет, стороны самостоятельно по договоренности оценивают залоговое имущество, хотя встречаются случаи, когда в будущем такая оценка оспаривается в судебном порядке.

Залоговая стоимость имущества может не совпадать с:

– балансовой стоимостью имущества;

– стоимостью его последующей продажи;

– размером обеспеченного залогом требования.

Если выручка от реализации залогового имущества превышает сумму обеспеченного требования, такое превышение возвращают залогодателю (ст. 25 Закона № 2654). В ситуации, когда стоимость залогового имущества меньше суммы обязательства должника по основному договору, требование можно обеспечить либо дополнительным залоговым имуществом, либо же договориться о частичном обеспечении залогом.

Где может находиться предмет залога

Залоговое имущество может находиться в пользовании залогодателя, залогодержателя или третьего лица (ст. 9 Закона № 2654, ст. 586 ГКУ). При этом законодательство устанавливает разные права по использованию предмета залога для залогодателя и залогодержателя.

Так, залогодатель может пользоваться предметом залога, если иное не установлено договором или законом, а залогодержатель получает такое право, если оно установлено договором (ст. 586 ГКУ).

Вместе с тем особые правила предусмотрены для такого вида залога, как заклад, который по определению должен находиться у залогодержателя.

Как можно удовлетворить требования по договору залога

Законодательство предусматривает несколько вариантов удовлетворения требований кредитора за счет залогового имущества, в частности оно может быть:

1) в добровольном порядке по договоренности сторон:

– передано в собственность залогодержателя;

– реализовано залогодержателем путем заключения договора купли-продажи с покупателем или через публичные торги;

– передано кредитору путем уступки требования в случае, когда предметом залога является право денежного требования;

– уплачено кредитору путем перевода денежной суммы, в случае если предметом залога выступают денежные средства или ценные бумаги;

2) в принудительном порядке реализовано государственным исполнителем через специализированные организации по решению суда или исполнительной надписи нотариуса.

Следует также отметить, что согласно ст. 26 Закона № 2654 залогодатель имеет право в любое время до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество путем исполнения обеспеченного залогом обязательства. То есть даже при наличии залога по решению суда удовлетворение требований может произойти способом взыскания средств с должника, а не за счет заложенного имущества, что автоматически прекратит обращение взыскания на заложенное имущество.

Также на эту тему читайте статьи:

• "Залоговые операции: налоговый учет у залогодателя";
• "Залоговые операции: бухгалтерский учет у залогодателя";
• "Залоговые операции: учет у залогодержателя".

Влада Карпова, к. э. н., эксперт, ЛИГА:ЗАКОН

 


1. ГКУ – Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

2. Закон № 2654 – Закон Украины "О залоге" от 02.10.92 г. № 2654-XII.

3. Закон № 2658 – Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" от 12.07.2001 г. № 2658-III.

4. Закон № 898 – Закон Украины "Об ипотеке" от 05.06.2003 г. № 898-IV.

5. Закон № 1255 – Закон Украины "Об обеспечении требований кредиторов и регистрации обременений" от 18.11.2003 г. № 1255-IV.

6. Закон № 500 – Закон Украины "Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий" от 04.09.2008 г. № 500-VI.

7. Приказ № 57/5 – приказ Минюста "Об определении регистраторов Государственного реестра обременений движимого имущества" от 07.07.2006 г. № 57/5.№ 57/5.

Система ЛІГА:ЗАКОН бесплатная презентация